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お店の立地〜素朴な疑問集
お店の立地に関する素朴な疑問と答えをまとめました。

 1.立地ってなに?
 2.立地の種類
 3.通行量が多ければ、いい立地?
 4.マクドナルドの隣なら、いい立地?
 5.駅に近ければ、いい立地?
 6.大型店の近くは、人が集まるいい立地?
 7.交差点角地は、いい立地?
 
1.立地ってなに?

お店の売上げを決める要因は、一体何でしょうか?
商品・売り方・店の大きさ・店員のサービスなど、いろいろ考えられます。
しかし、マクドナルドやセブン−イレブンなどのように、売り方や店の大きさが統一されているチェーン企業でも、売上げは店によって大きく異なります。その差は、月商で数百万円から数千万円にもなります。
この売上げの違いを決定付けるものが「立地」です。お店がどの場所にあるか、ということです。お店の立地が悪いと、どんなに優秀な店長が一生懸命やっても、残念ながら売上げは上がりません。だからといって、一度作ったお店を、おいそれと別の場所に移動するわけにもいかないのです。ですから、出店に際しては、慎重に立地を吟味しなければなりません。
 
2.立地の種類

立地の種類は、人々の来店手段によって大きく2つに分けられます。
通行人対象立地とロードサイド立地です。
通行人対象立地とは、主に徒歩と自転車での来店が想定される立地のことです。
それに対して、ロードサイド立地は、主に自動車での来店が想定される立地のことです。
ただし、この2つの立地に、明確な境界線はありません。通行人対象立地でも自動車で来店する人もいるでしょうし、その逆もまた然りです。
また、来店手段とは別に、周辺にいる人々(居住している・働いている・流入してくるなど)によって分ける立地の分類もあります。
具体的には住宅街立地・繁華街(商店街)立地・オフィス街立地・学生街立地・駅前立地・郊外立地・観光地立地などです。住宅街立地・繁華街立地・駅前立地などは通行人対象であることが多く、郊外立地・観光地立地はロードサイドであることが多いようです。
 
3.通行量が多ければ、いい立地?

一般的に店前の通行量が多ければ、どこでも好立地であると思いこみやすいようです。
しかし、これは根拠のない神話のようなものです。実際、通行量が少なくても売れている店はたくさんあります。また、反対に通行量が多いのに売れていない店もたくさんあります。
それは、通勤通学路のように毎日同じ人が歩いている道路と、毎日違う人が購買目的で歩いている道路では、同じ通行量でもビジネスチャンスは大きく異なってくるからです。
つまり、立地の善し悪しを判定するには、通行量よりもむしろ、どのような人々が、どういう目的で歩いているかということの方が重要だということです。

通行量をもとに、売上げを予測したり、好立地であると判断することは避けるべきですが、通行量を測定することにまったく意味がないわけではありません。通行量から、その商圏の特性を知ることができるからです。例えば、女性比率・乗用車比率・流入比率などです。

○女性比率(通行人対象立地の場合)
通行人における女性の比率のことです。この比率は、通常0.4前後です。0.3以下であれば、オフィス性向(※)がきわめて高いといえます。オフィス性向があると、売上げの確保はたいへん難しいので、要注意です。0.5以上であれば、その周辺は、たいていの商売に向いていることが分かります。
※その地域に就業や商用など仕事目的で来ている人が多いこと。昼夜の人口差が大きく、お金を使いに来ているのではないため、注意すべき立地です。

○乗用車比率(ロードサイド立地の場合)
全体の交通車両数からバス・トラック・タクシーの車両数を除いた交通量、すなわち自家用車や商業車の数の割合を出したものです。これは、平日で0.6〜0.8くらいです。これより少ない場合は産業道路、これより大きければ生活道路ということになります。通常は、生活道路であるほうが有利です。

○流入比率(ロードサイド立地の場合)
車両を、地元のナンバーと地元以外のナンバーに分けて測定し、全車両に対する後者の比率を指します。平日土曜で0.3前後です。この比率が高ければ、遠くからの流入が多く、低ければ逆であることが分かります。商圏が大きく広がるかどうかの目安となります。
 
4.マクドナルドの隣なら、いい立地?
この話は、開業希望者や店舗開発担当者の間では、まことしやかにささやかれているようですが、全く根拠がありません。
そもそも、マクドナルドにも月商数百万円の店から数千万円の店まであるのです。十把一絡げに「そのマクドナルドの隣ならいい立地」とするのは、ずいぶんと乱暴な話です。
また、仮に「そのマクドナルド」がいい立地であったとしても、「その隣」がいい立地である保証もありません。通行人対象立地でもロードサイド立地でも、「一等立地の隣が三等立地」というようなことはよくあるからです。
重要なのは、そのような話を鵜呑みにするのではなくて、なぜマクドナルドの立地が良いかを自分で考えることです。そして、それが自分の調べる物件にも当てはまることなのかを、判断する必要があるのです。
 
5.駅に近ければ、いい立地?

駅や交差点などのように、人々が集中的に誘導・吸引・出入する施設や場所を、TG(トラフィック・ジェネレーター=交通発生源)といいます。立地ではこのTGという概念がとても重要です。このTGと店舗の位置関係や、TGからの店舗の見え方によって、売上げが大きく異なるからです。
駅はTGの中でも、最も人々が集中する施設と言えるでしょう。ですから、一般的には店舗が駅に近いということは、それだけ集中してくる人々を吸引しやすいということになります。
ただし、駅に近ければどこでも良い、という訳ではありません。駅を利用する人々が通る必然性のない場所であったり、全く目に止まらないような物件であれば、そのポテンシャルを吸引する事はできません。
つまり、「駅に近い」といっても、その距離にこだわるよりは、そこを利用する人々の行動から判断することのほうが重要なのです。
 
6.大型店の近くは、人が集まるいい立地?

多くの人々が来店する、駅前や郊外にある大型店も、駅同様にTGということができます。ですから、自店舗がこのような大型店の近くにあることは、立地上大きな利点と言えるでしょう。
もちろん、近いだけではダメなのは、駅の場合と同じです。ここでも、人々の行動を見極めることが重要です。さらに、集まってくるならどんな人々でもよい、という訳ではありません。大型店によって、扱う商品は生鮮、ドラッグ、家電など実に様々です。したがって、その店に集まってくる人々の目的も異なってきます。
「自店に来てくれそうな人々が集まってくる大型店」。この近くが、いい立地なのです。
 
7.交差点角地は、いい立地?

一般的に「交差点角地はいい立地」ということが言われています。
ちなみに、立地上の概念としては、交差点角地のほかに、ニアコーナー(角地に隣接する場所)とミッドブロック(交差点から離れた場所)があります。特にロードサイドの場合は、物件がどの立地に該当するかによって、着目すべき点が変わってきます。
交差点角地には、以下のような利点があります。
 (1) 物件手前に道路がある分だけ視界性が良くなる。
 (2) 間口を2辺取りやすく、インアウトが良好になる。
 (3) 交差点が、ランドマーク(立地上の目印)や人々にとってのTG(交通発生源)になる。
ただし、このような利点が活かしきれない交差点もあるので、注意してください。例えば、交差点が渋滞傾向にありインアウトが難しいような場合などです。
どのような物件であっても、思い込みは禁物です。必ず実査で確認してから判断するようにしましょう。
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